【節税対策】サラリーマンの不動産投資は節税になる？仕組みをサクッと解説
投資用不動産を販売する不動産会社の中には、「不動産投資で節税」をアピールしている会社も多いです。また、サラリーマンの副業として不動産投資が注目を集める昨今、家賃収入と節税を両方実現できたら、と考える人もいるでしょう。
しかし、不動産投資による節税の計算には、各費用に関する経費計上の可否や控除の計算など、複雑な部分もあります。本当にサラリーマンが不動産投資で節税できるのかと疑問に思う人もいるかもしれません。
不動産投資による節税のカギは、減価償却という税制の仕組みにあります。
この記事では、不動産投資による節税の仕組みと、サラリーマンの不動産投資に期待できる節税効果について解説します。
目次
1．不動産投資で減らせるのはどの税金？
2．不動産投資が節税になる仕組み
2-1．投資運用の赤字と給与所得を損益通算する
2-2．減価償却費を計上
3．サラリーマンの節税をシミュレーション
まとめ
1．不動産投資で減らせるのはどの税金？
不動産投資で減らせる税金は、給与額に基づいて計算されているものが対象となります。給与額に基づいて計算されているのは、所得税と住民税です。
ほとんどのサラリーマンは、どちらも給与天引きで支払っているので、給与明細に金額が記載されています。
2．不動産投資が節税になる仕組み
不動産投資による節税は、赤字を給与所得と合算できること・減価償却費を計上できることによって成立します。
2-1．投資運用の赤字と給与所得を損益通算する
不動産投資で発生した赤字は、給与所得から控除可能で、これを損益通算と呼びます。税金が課される対象の所得が減るので、税金も減るという仕組みです。
不動産投資によって発生する経費には、例えば以下のようなものがあります。
- 投資物件に課税される固定資産税
- 管理組合に支払う管理費や修繕積立金
- 賃貸管理会社に支払う賃貸管理費
- 住戸内の補修などにかかる修繕費
- ローン利用時に支払う金利
しかし、不動産投資にかかる経費が家賃収入を上回っていると、そもそも損をしていることになります。これでは、節税できても効果は薄いです。
不動産投資による節税は、減価償却費が重要なポイントになります。
2-2．減価償却費を計上
減価償却とは、建物の経年劣化による資産価値の目減り分を、不動産運用にかかった経費として計上する考え方のことです。
実際には支払っていないお金を、不動産投資の経費として計上できます。減価償却費は税金を計算する帳簿上の経費であって、実際の支出ではありません。実際の収支は黒字にしつつ、減価償却費の計上によって赤字になるという状態が最も理想的です。
減価償却費の計算には、国税庁が定めている構造別の耐用年数を用います。投資した不動産の建物価格を耐用年数で割り算し、割り算した結果の金額を、毎年経費として計上します。建物の耐用年数については、国税庁のホームページで確認可能です。
※参照：国税庁 よくある質問
注意を要するのは、減価償却費として計上できるのは建物部分の価格のみであることです。土地は減価償却費を計上できません。
また、実際に計算してみると、耐用年数が短い構造であるほど減価償却費は大きいことがわかります。最も節税効果が高い不動産は、木造の建物です。
3．サラリーマンの節税をシミュレーション
減価償却によって実際にいくら節税できるのか、シミュレーションしてみます。
- 投資家の年収：700万円
- 所得税率：20%
- 住民税率：10%
- 不動産の価格：3,000万円（建物価格：2,000万円・土地価格：1,000万円）
- 不動産の構造：RC造マンション（法定耐用年数：47年）
- 築年数：15年
- 不動産投資する前の所得税（年額）
700万円 × 23% – 63.6万円 = 97.4万円 - 不動産投資する前の住民税（年額）
700万円 × 10% = 70万円 - 不動産投資する前の所得税と住民税合計（年額）
97.4万円 + 70万円 = 167.4万円
- 減価償却年数の計算
（47年 – 15年）+ 15年 × 0.2 = 35年 - 1年あたり減価償却費の計算
2,000万円 ÷ 35年 = 約57万円
- 不動産投資後の所得税（年額）
（700万円 – 57万円）×20% – 42.725万円 = 85.875万円 - 不動産投資後の住民税（年額）
（700万円 – 57万円）×10% = 64.3万円 - 不動産投資後の所得税と住民税合計（年額）
85.875万円 + 64.3万円 = 150.175万円
- 節税額
167.4万円 – 150.175万円 = 17.225万円
※所得税率および所得税控除額については、国税庁のwebサイトを参照
このシミュレーションは所得控除以外の控除を一切考慮していません。節税額は目安と捉えてください。なお、所得税の計算で引き算している金額は、所得控除です。
減価償却費を算出するためには、まず減価償却年数を計算します。減価償却年数の計算式は以下の通りです。
（構造ごとの耐用年数 – 経過年数）+ 経過年数 × 0.2
まとめ
不動産投資の本質は継続的な家賃収入であり、節税については副産物と捉えるのが適切です。
また、不動産投資は、相続税の節税においては大きな効果を発揮します。しかし、所得税・住民税の節税に関しては、条件が揃っていないと、期待したほどの結果が出ないことは多いです。
節税ありきで不動産投資をした結果、入居者が入らず赤字を拡大し続けたという失敗例もあります。自分の場合は本当に節税対策となるのか、事前にしっかりシミュレーションするのが重要です。