不動産投資の始め方：初心者が知っておくべき5つの用語・手順について解説
資産づくりの方法として、不動産投資を検討する人が増えています。年金不安や税率アップ、医療費の増加など、将来の不安を感じさせるニュースが増えたためです。
しかし、投資の初心者に不動産投資は難しいと感じる人も多いのではないでしょうか。初心者が不動産投資を難しそうと感じる原因は、主に2点あります。専門用語の多さと、具体的な手順の不明確さです。
用語を理解して、手順を把握することから始めれば、初心者にも不動産投資は難しくありません。
この記事では、初心者が不動産投資を始める前に把握しておくべき専門用語や、不動産投資の始め方などについて解説します。
目次
1．不動産投資の初心者が知っておくべき用語と意味
1-1．インカムゲイン
1-2．キャピタルゲイン
1-3．レバレッジ
1-4．キャッシュフロー
1-5．サブリース
2．不動産投資の初心者は何から始めれば良い？
2-1．まずは情報収集
2-2．物件を比較検討する
2-3．物件の購入申し込みとローン審査
2-4．物件の決済・登記手続き
2-5．運用開始
3．徐々に資産の拡大を目指そう
1．不動産投資の初心者が知っておくべき用語と意味
不動産投資には専門用語がたくさんあります。専門用語が多すぎるために、難しそうと感じる人も多いのではないでしょうか。
まずは、初心者が最低限知っておくべき用語と意味について解説します。
1-1．インカムゲイン
インカムゲインとは家賃収入のことです。
毎月入ってくる継続的な収入という前提で使われます。家賃収入は、不動産投資の最も本質的な収益です。
1-2．キャピタルゲイン
キャピタルゲインとは物件の売却益のことです。
投資用不動産は、1度購入したら必ず永続的に保有し続けるわけではありません。投資の計画次第で、一定期間経過後に売却するケースも考えられます。
なお、物件の売却によって、最初に投下した資金を回収することを「出口を取る」などと言います。
1-3．レバレッジ
レバレッジとは、物件を購入するときに投資用ローンを利用することです。
ローンを利用して、少額の自己資金で投資を実現することを「レバレッジを効かせる」などといいます。
1-4．キャッシュフロー
キャッシュフローとは言い換えると「純利益」のことです。
家賃から、税金を含んだ諸経費を差し引いた後の金額を指しています。ちなみに情報収集していると「利回り」も頻出しますが、利回りには以下の2種類があります。
- 表面利回り ＝ 家賃の年額 ÷ 物件の価格
- 純利回り ＝（家賃の年額 ― 諸経費）÷ 物件の価格
一般的には、利回りというと表面利回りのことを指しています。一方、キャッシュフローは、純利回りと同じ意味です。
1-5．サブリース
サブリースとは、不動産会社が投資の収益を保証することです。
サブリース契約を結べば、入居者が入っていなくても不動産オーナーに収入が入ります。つまり、サブリースによって「空室リスク」を排除することが可能です。
なお、「空室リスク」とは、物件に入居者が入らず空室になっている期間中、家賃収入が入ってこないリスクのことを指します。
一見、サブリースは不動産投資に有効な手段と思えるかもしれません。しかし、サブリースは不動産投資の失敗談として語られる例も多いです。保証額の値下げや急な契約の打ち切りなどが発生するため、失敗すると言われています。
サブリースの利用にあたっては、設定されている家賃の妥当性と賃貸需要を見極めることが重要です。
2．不動産投資の初心者は何から始めれば良い？
基本的な用語の意味がわかっていれば、本・ブログ・セミナーなどで収集した情報も理解しやすくなるでしょう。ここからは、初心者が不動産投資を実現する手順について解説します。
2-1．まずは情報収集
初心者は特に、最初に本を数冊読んで知識をつけておくことをおすすめします。また、不動産投資家が書いているブログなども情報源として有効です。特に、体験談や物件の選び方などについて書いてあるものがおすすめです。
本やブログを読んで、ある程度知識をつけたら、不動産会社が開催しているセミナーに行ってみましょう。まずは3社を目安に行ってみるのがおすすめです。
なお、知識がない状態でセミナーへ行くと、全部良いことを言っているように聞こえてしまいます。先に知識をつけておけば、冷静な判断ができるでしょう。
また、セミナーには、情報収集以外に不動産会社を見極める目的もあります。見極めるポイントは、内容のわかりやすさ・講師の雰囲気などです。
セミナー講師の大半は、マネージャーなど、その会社の中で影響力を持っている人が務めています。現場の営業マンも、似たようなタイプの人が集まっている可能性は高いです。セミナー講師が自分とは合わなさそうだと感じたら、候補から外しても問題ありません。
ちなみに、セミナーへ行くとしつこく営業されるのでは、と不安に思う人もいるでしょう。実際に、投資用不動産を扱う会社の中には、電話営業をしているところもあります。
強引な営業を回避するためには、セミナー申し込み時の備考欄や、終了後配布されるアンケートに、営業お断りの旨を書いておくのがおすすめです。
不動産会社は、ネット予約時の申込者情報と、セミナー当日に回収するアンケートを情報源にしています。先手を打って営業お断りの意思表示をしておくことが有効です。遠慮せずに意思表示してしまいましょう。
2-2．物件を比較検討する
セミナーに行ってある程度不動産会社を絞り込んだら、具体的な物件の情報をもらいます。ちなみに、物件情報をもらう前の時点で1社に絞り込む必要はありません。情報をもらってから判断してもOKです。
物件情報をもらったら、特に以下のポイントを確認します。なお、資料を見るだけではなく、実際に現地へ足を運んで周辺環境を見ることも有効です。
- 立地（駅からの距離など）
- 利便性（周辺にスーパーはあるか・オフィス街へ乗り換えなしで行けるかなど）
- 設定家賃の妥当性（周辺の家賃相場と比較して高すぎないかどうか）
また、初心者におすすめの物件タイプは中古の区分マンションです。面積20㎡前後の1ルームでも問題ありません。重要なポイントは、部屋の面積よりも立地と利便性です。
なお、物件のタイプとしては、区分マンション以外にも戸建てやアパートなどがあります。しかし、結論からお伝えすると、区分マンションが最もリスクが低いです。
例えば戸建てでは、子持ちの世帯などが主な入居者ターゲットになります。一人暮らしもしくは夫婦二人住まいの世帯にとって、戸建て住宅は広すぎるためです。
一方、1世帯あたりの平均人口が3人を超えている都道府県はありません。子持ち世帯を入居者ターゲットにすると、空室のリスクが高くなります。
1世帯の構成人員の多い都道府県
| 順位 | 都道府県 | 平均人数 |
| 1 | 福井県 | 2.86人 |
| 2 | 山形県 | 2.85人 |
| 3 | 新潟県 | 2.71人 |
| 4 | 富山県 | 2.71人 |
| 5 | 佐賀県 | 2.67人 |
| 6 | 岐阜県 | 2.67人 |
| 7 | 福島県 | 2.63人 |
| 8 | 滋賀県 | 2.61人 |
| 9 | 長野県 | 2.57人 |
| 10 | 岩手県 | 2.57人 |
1世帯の構成人員の少ない都道府県
| 順位 | 都道府県 | 平均人数 |
| 1 | 東京都 | 1.98人 |
| 2 | 北海道 | 2.02人 |
| 3 | 鹿児島県 | 2.13人 |
| 4 | 高知県 | 2.15人 |
| 5 | 大阪府 | 2.17人 |
| 6 | 山口県 | 2.21人 |
| 7 | 京都府 | 2.21人 |
| 8 | 神奈川県 | 2.22人 |
| 9 | 宮崎県 | 2.23人 |
| 10 | 愛媛県 | 2.24人 |
※引用：総務省統計局
住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数（平成25年3月31日現在）
また、アパートに関して不安なポイントは法定耐用年数の問題です。アパートの多くは軽量鉄骨で作られています。RC造の住居は法定耐用年数が47年ですが、軽量鉄骨造の住居は19年〜34年です。
※参照 国税庁
法定耐用年数は、物件を買うときに利用するローンの審査に影響があります。法定耐用年数が短いとローン審査で不利になるケースが多いです。
ローン審査に不安があると、自分自身がローンを使えない可能性もあります。また、物件を売るときに、買い手がつきにくいです。
2-3．物件の購入申し込みとローン審査
投資する物件の選定まで完了したら、物件の購入申し込みをします。なお、安定した収入がある人は、投資用のローンを利用可能です。
ローンを利用するならば、必要な元手は最高で物件価格の10%前後と考えておけば問題ありません。場合によっては、物件価格と諸経費を全額ローンで賄う「フルローン」も可能です。
ローンを利用する場合は、物件の売買契約書にサインしたらローン審査に入ります。
ローン審査で見られるポイントは、投資物件の収益性と申込者の信用情報です。利回りが低く、毎月の家賃収入が返済額を下回るような物件では、ローン審査に通りにくくなります。
また、信用情報とは、申込者が過去に公共料金やローンなどを滞納したことがあるかという記録のことです。例えば、携帯電話の利用料金を滞納していると、信用情報に記録が残ります。
記録があるとローン審査に不利です。申込前に、今一度滞納金などがないか確認すると安全です。
2-4．物件の決済・登記手続き
無事にローン審査も通過したら、決済資金を送金します。必要な資金が全額売主の口座に着金したら、決済完了です。一般的には、ローン実行日（＝ローン利用額が金融機関から振り込まれる日）に合わせて購入者も資金を送金します。
決済ともう1点重要なのは登記手続きです。こちらは司法書士などに依頼します。司法書士については、自分で探さなくても不動産会社が紹介してくれることがほとんどです。
なお、登記済証はとても重要な書類なので、必ず無くさないように保管しておきましょう。登記済証がないと、法的に物件の所有権を主張できません。
そのほか、物件を売却するときにも必要な書類なので、物件を売却するまでは、大切に保管しておくことをおすすめします。
2-5．運用開始
決済と登記まで完了したら賃貸運用を開始します。不動産投資は物件の選定が非常に重要ですが、賃貸運用を開始した後が本番です。
どれだけ空室期間を短くして運用できるかが、投資の成否を分ける決め手となります。
失敗する原因として1つ挙げられるポイントは、賃貸管理を不動産会社任せにすることです。不動産会社に任せると、投資の成否が担当者によって左右されてしまいます。
賃貸管理は、不動産会社と定期的にコミュニケーションをとることがとても重要です。
3．徐々に資産の拡大を目指そう
不動産投資初心者の人にとっては、いきなりローンを利用するのは不安かもしれません。ローンは借金と同義・借金は背負いたくないと考える人は多いです。
しかし、一方で不動産投資に成功している人の中には「ローンは使える分だけ使うほうがいい」と言う人もいます。実際のところローンを使うほうが、自己資金が少額で済むので、投資効率は高いです。
例えば、1件目の投資に成功すれば、その後もローンを使いながら投資を拡大できます。ローン審査では、物件の収益性を見られるとお伝えしました。
1件目の物件でしっかり収益が上がっていれば、2件目のローン審査でも印象が良いです。
実際、不動産投資家の大半は、投資物件を選ぶにあたってローンの利用可否をとても重視しています。投資を拡大していくためには、ローンが必要だからです。
物件をしっかりと見極めながら、徐々に資産の拡大を目指していくことが不動産投資の王道となります。